2019 12 12 housingsociale1Perchè l'housing sociale non è la casa popolare.
Ripubblichiamo un contributo di approfondimento sulla questione dell'housing sociale, che si interroga sulle forme in cui questa operazione di edilizia si mascheri da intervento sociale.

 

Tutto è già stato predisposto per l’ennesimo regalo della politica ai costruttori. Con la costruzione di 1000 appartamenti nella zona di Santa Palomba, approderà anche a Roma la prima costruzione ex-novo in Housing sociale. Un termine che trae facilmente in inganno, rimandando l’immaginario alle tanto agognate case popolari di cui Roma avrebbe un disperato bisogno, visti i numeri delle graduatorie che contano ormai più di 12300 famiglie in attesa dal 2012. Invece oggi anche Ater, con il benestare della Regione, si appresta a sperimentare questo strumento per risanare il debito accumulato in decenni di malagestione e lo fa utilizzando i proventi della vendita del patrimonio ERP, che in teoria dovrebbero servire ad aumentare la disponibilità di case popolari. Infatti pochi mesi fa la Regione annunciava in pompa magna “il più grande piano di edilizia residenziale degli ultimi 30 anni senza consumo di suolo “,  un investimento di 68 milioni di euro per 708 alloggi. Quello che Regione ed Ater hanno dimenticato di specificare è che il costruito sarà destinato ad Housing sociale (vedi qui e qui). Chi si illude che questa formula sia una risposta alla cronica emergenza abitativa della città di Roma, vedrà presto crollare ogni aspettativa. Infatti, si tratta, sì, di edilizia sociale, ma privata, non pubblica ed è in questo piccolo, ma sostanziale particolare, che si cela l’inganno! Già nel 2003, cavalcando l’onda dell’incapacità delle ATER (ex IACP) di gestire il patrimonio di edilizia residenziale pubblica, tenendo testa al crescente fabbisogno di alloggi sociali ed approfittando di una nuova domanda abitativa, costituita da nuclei mono-genitoriali, da single studenti, lavoratori fuori sede e migranti, la Cariplo costituisce la Fondazione Housing Sociale, il cui compito è di promotore e consulente per gli Enti locali, di un nuovo modello di realizzazione degli alloggi sociali.


Le leve utilizzate per far apparire questo strumento come salvifico ed innovativo sono facilmente smentibili:

a) aumento della disponibilità di abitazioni senza consumo di suolo. Oltre al fatto che si continua a costruire anche in città come Roma, dove le case sfitte sono in numero 5 volte superiore alla domanda, c’è da dire che fin’ora in Italia l’housing sociale è quasi sempre costruito ex novo;


b) edifici di grande valore architettonico, efficienza impiantistica ed utilizzo di energie rinnovabili. Sentiamo spesso associare le periferie al degrado e definire ghetti i quartieri periferici delle città italiane, tutto questo gran parlare porta alla conclusione che ci sia bisogno di riqualificazione. Eppure quelli che sentiamo chiamare ghetti, sono quartieri progettati dai più autorevoli architetti ed il loro valore architettonico è indubbiamente elevato. I fattori che producono degrado sono l’assenza di manutenzione, la mancanza di servizi, l’assenza di mezzi pubblici che colleghino le periferie al resto della città. Se guardiamo agli interventi degli ultimi decenni, non riscontriamo alcun elemento innovativo nella produzione delle nuove architetture, si tratta spesso di operazioni che puntano a rinnovare l’aspetto esteriore, ma all’interno sono identici a quelli costruiti in precedenza. Va poi precisato che ad imporci tecniche che favoriscano il risparmio energetico e l’utilizzo di energie rinnovabili è, oltre al buonsenso, l’agenda europea 2020. Ad esempio, la Regione Lazio é vincolata all’adeguamento in tal senso, di circa 88.000 immobili, al di la del ricorso o meno al modello Housing sociale. Aggiungerei, inoltre, che per tali ammodernamenti sono disponibili finanziamenti pubblici, sia statali che europei ed è per questa ragione che le ristrutturazioni di molti immobili, in questo periodo, vertono proprio in questa direzione. A Roma, in zona Quarticciolo, ad esempio, due palazzine Ater site in via dei Larici che avevano gravi problemi di infiltrazioni sia dal tetto che dalle tubature fatiscenti, sono state ristrutturate con un cappotto termico di 8 cm sulle facciate. La ristrutturazione eseguita, di certo non ha risolto i problemi di infiltrazioni, anzi favorirà l’accumulo di umidità delle pareti interne, ma è convenuta economicamente alla proprietà che ha potuto realizzarla sfruttando i fondi pubblici messi a disposizione per questo tipo di interventi.


c) creare comunità di cittadini e coesione sociale. Negli ultimi tempi si parla spesso di mancanza di coesione sociale, qualche anno fa si parlava addirittura di invidia sociale, il modello Housing sociale individua la soluzione a questo fenomeno attraverso la costruzione di quartieri che spesso vengono edulcorati da definizioni quali “dinamici” o “smart”. L’innovazione consisterebbe (il condizionale è d’obbligo) nel dotarli di servizi all’avanguardia quali un trasporto pubblico concepito secondo nuovi modelli di mobilità e di spazi ad uso comune per favorire la conoscenza, la condivisione e la solidarietà sociale. Oltre a rimanere un mistero il perché non si dotino di questi elementi i quartieri già esistenti che ne sono sprovvisti, anche in questo caso, si spaccia per innovativo uno strumento già utilizzato tra ‘49 ed il ‘63 nell’esperienza INA Casa. Questo istituto nato per fronteggiare il fenomeno delle baracche, ma anche per rilanciare l’economia del Paese, permise la costruzione, nella sola città di Roma, di 355.000 alloggi al ritmo, a pieno regime, di 500 case costruite e consegnate a settimana, dotate di impianti all’avanguardia per quei tempi e costruite a regola d’arte secondo criteri contenuti in una ricca produzione di manuali e linee guida come il famoso “Manuale dell’Architetto” di Mario Ridolfi. Uno degli aspetti maggiormente curati nei progetti Ina casa era proprio quello di dotare i quartieri di spazi sociali ed attrezzature ad uso comune, per favorire l’incontro tra i cittadini e la coesione sociale. Le similitudini non sono ancora finite, oggi l’housing sociale introduce la figura del Gestore sociale, una sorta di amministratore che dovrebbe guidare la cittadinanza alla fruizione dei servizi presenti nel territorio, anche qui, nullo di nuovo, se consideriamo che l’Ina casa aveva istituito l’Ente Gestione Servizi Sociali che, attraverso gli assistenti sociali, svolgeva più o meno lo stesso ruolo. Persino la modalità di finanziamento dei progetti di Housing sociale risulta poco innovativo, se messa a confronto con quella dell’Ina casa, in quanto seppur con metodi di reperimento delle risorse economiche differenti, entrambi i modelli prevedono l’utilizzo di un mix di finanziamento pubblico e privato. Ed in fine, entrambi, hanno prodotto per lo più alloggi destinati alla vendita, il che rischia di lasciare l’Italia, oggi come allora, senza un fondamentale patrimonio di edilizia sociale pubblica che possa fornire alle generazioni future una garanzia di equità sociale.

2019 12 12 housingsocialeNel piano casa nazionale del 2008 Berlusconi rilancia il Social Housing, apparentemente, come strumento per garantire il diritto alla casa attraverso la realizzazione di 20.000 alloggi e oltre 8000 posti letto (questi ultimi per studenti, anziani soli ecc), ma, nella pratica, come mezzo per agevolare, in tempi di crisi, la cricca dei costruttori e rilanciare il comparto edile, da sempre volano dell’economia nel nostro Paese. Sarebbe sufficiente indagare come si finanzia questo nuovo modello di costruzioni, per rendersi conto che qualcosa non quadra, ma le ragioni per cui diffidare sono molte e con conseguenze non solo economiche, ma anche di impatto ambientale e sociale, come vedremo più avanti. Sempre nel Piano Casa 2008, viene introdotto come strumento di finanziamento del Housing sociale il SIF (sistema integrato dei fondi), un mix di fondi pubblici (Statali, Regionali e Comunali) e privati (costruttori, investitori, alias speculatori) ed è così che la casa, quel bisogno primario già trasformato in merce dalla legge 431 sulle locazioni, è stato ulteriormente declassato a prodotto finanziario. Come funziona il SIF? Nel 2009 CDP (Cassa Depositi e Prestiti), insieme all’ ACRI (Associazione delle fondazioni bancarie) e all’ABI (Associazione Bancaria italiana) istituisce CDP investiment SGR, con lo scopo di gestire il SIF che prenderà il nome di FIA (Fondo investimenti Abitare). Il sistema è tanto semplice, quanto mefitico: al livello centrale, con i risparmi postali gestiti da CDP, questa finanzia/investe parte dei progetti con una quota che, sulla carta, non dovrebbe superare il 40%, ma che, nelle esperienze già praticate in diverse regioni italiane, ha spesso superato, fino a raggiungere l’ 80%; lo Stato (per tramite del ministero delle infrastrutture e dei trasporti) partecipa stanziando fondi dedicati, spesso sottraendoli a quelli per le case popolari che ormai non si costruiscono praticamente più; al livello locale, si costituiscono delle SGR (società di gestione del risparmio) che gestiscono il Fondo locale nel quale confluiscono le quote di finanziamento della Regione e del Comune in cui deve sorgere il progetto; in fine, i costruttori privati e chiunque voglia investire/speculare partecipano, mettendo nel Fondo locale la quota di briciole mancanti per raggiungere l’importo necessario alla realizzazione dell’opera. Qui uno schema sul funzionamento del SIF (Sistema Integrato dei Fondi) preso dal sito di CDP

In tempi di crisi, la riduzione della domanda, la difficoltà di accesso ai mutui e la caduta dei prezzi del mercato immobiliare hanno disatteso le aspettative di profitto degli investitori privati, cosicché, negli anni, per garantire agli speculatori la rendita sperata, l’investimento pubblico ha dovuto innalzare le quote di partecipazione, come abbiamo visto con quella di CDP passata dal 40% all’80% ed il numero di appartamenti in housing sociale messi in vendita, è dovuto aumentare a discapito di quelli in locazione calmierata e del diritto alla casa che questo mostruoso sistema doveva invece garantire. Non farà eccezione in tal senso il progetto di Santa Palomba dove è previsto che il 30% delle case realizzate venga immediatamente messo in vendita, un altro 15% venga messo a riscatto dopo 8 anni ed il restante 55% venga dato in affitto a canone calmierato per 15 anni. Cosa succede trascorsi i 15 anni? Cosa significa canone calmierato? Difficile rispondere a questi e a molti altri quesiti, poiché uno dei tanti limiti di questo modello di residenza sociale è costituito dalle lacune che la politica ha dimenticato di colmare attraverso leggi che definiscano chiaramente come si calcola il canone sociale, quali sono i criteri di accesso al bando di assegnazione, quale è la percentuale di profitto massimo che spetta agli investitori privati, quale sia il valore di apporto delle aree edificabili che, solitamente, sono proprietà del demanio date in concessione gratuita per 99 anni ai costruttori privati, solo per citarne alcuni. Anche in questo ultimo aspetto il progetto Santa Palomba non farà eccezione e sorgerà su una superficie di 75.000 mq di proprietà del Comune, sulla quale è peraltro presente un sito archeologico di epoca romana che comprende la villa del tribuno della plebe Quinto Valerio Sorano. C’è poi da sottolineare che, nonostante l’enorme patrimonio dismesso che potrebbe essere riqualificato e destinato ad edilizia sociale, in barba allo slogan “aumento del patrimonio residenziale senza consumo di suolo”, anche Santa Palomba, come la buona parte dei progetti fin’ora realizzati in Italia, sarà costruito ex-novo, con conseguente impatto ambientale ed ulteriore erosione di aree verdi. Un esempio su tutti è la città di Parma, che è stata la prima in Italia a sperimentare l’Housing sociale con il Sistema Integrato dei Fondi. Parma, secondo un rapporto di Legambiente, è la terza città italiana, dopo Roma e Venezia, per consumo di suolo agricolo a vantaggio della speculazione immobiliare. Con un progetto di housing sociale risalente al 2010 (per un totale di 1952 alloggi) si prevedeva la costruzione, su 7 aree di trasformazione urbana, di una prima trance di 852 alloggi (che doveva concludersi nel 2012, ma ad oggi risulta ancora incompleta) di cui solo 98 da realizzare attraverso il recupero di immobili dismessi. Eppure Parma, come Roma, ha un patrimonio immobiliare inutilizzato che basterebbe da solo a risolvere il disagio abitativo della città. Perchè questa incongruente scelta, considerato il grande dibattito in corso sulla necessità, da un lato, di salvaguardare l’ambiente e, dall’altro, di riqualificare le aree degradate? La risposta va ricercata proprio in quello che è lo scopo del Housing sociale, favorire i costruttori, ma non solo. Infatti una delle esigenze più volte evidenziate dalla politica è quella della valorizzazione del patrimonio pubblico per risanare il debito. Cosa di meglio che metterlo a disposizione dello speculatore di turno, quando già tutto è stato predisposto a livello legislativo per consentire facilmente il cambio di destinazione d’uso e tutti i permessi necessari per trasformare, ad esempio, in un lussuosissimo studentato privato, un bel palazzo dismesso che fino a quel momento era stato di proprietà pubblica? Ne sono un esempio i vari “The Student Hotel” (prezzo medio di affitto 950 euro mensili) sorti a Firenze negli ex uffici delle Ferrovie dello Stato noti come “Palazzo del sonno”, o nell’ex area Belfiore Fiat o nell’ex Manifattura tabacchi, così come a Bologna nell’ex palazzo Telecom e, prossimamente a Roma, nell’ex Dogana in zona S. Lorenzo. Una delle questioni che non viene affrontata quando si parla di emergenza abitativa e di sgombero dei palazzi occupati è la possibilità di trasformare in Erp (case popolari) il patrimonio inutilizzato, tanto meno, la politica ha mai pensato di dover rendere conto alla cittadinanza, neppure in tempi di grande e comprovata crisi abitativa, di quale debba essere il futuro di quei palazzi pubblici e privati, abbandonati per anni dalle proprietà, che ne rivendicano il possesso solo dopo che questi sono divenuti alloggi di fortuna per chi è costretto ad attendere le lungaggini di amministrazioni inerti. Il tema dell’abbandono edilizio e della riqualificazione viene piuttosto discusso all’interno di convegni come quello che si è svolto a Milano lo scorso 15 ottobre “Obiettivo Social & Smart City” organizzato da Aspesi (l’Associazione nazionale tra le società di promozione e sviluppo immobiliare). Se poi proviamo a rispondere alle domanda: “Qual’e il soggetto che si occupa di definire il valore del patrimonio pubblico da s/vendere?” La risposta è inquietante, perché a traghettare tra pubblico e privato si occupa sempre Cassa Depositi e Prestiti, il che apre ulteriori spunti di riflessione…

Tornando ad analizzare il caso di Parma, un particolare di rilievo va dato al fatto che il 70% del costruito sia destinato alla vendita, mentre il bando, come per ogni progetto di Housing sociale, non è stato gestito da Enti pubblici, ma dal soggetto attuatore per tramite di un Gestore Sociale. Trattandosi di un bando privato, questi possono introdurre norme che contraddicono il presunto scopo sociale del progetto stesso, escludendo dall’assegnazione proprio le fasce più disagiate. Infatti, una clausola introduce la facoltà, per il Gestore sociale, di non assegnare l’alloggio a nuclei familiari il cui reddito netto sia pari o inferiore a 3,75 volte la somma del canone di locazione, più l’iva e l’imposta di registro (fonte Rete diritti in casa). Così facendo si crea una nuova categoria di soggetti svantaggiati, considerati troppo ricchi per la casa popolare e troppo poveri per l’housing sociale….

In conclusione, l’Housing sociale:


- E’ una truffa ai cittadini in quanto prevede finanziamenti pubblici (cioè denaro nostro) che possono arrivare a coprire l’80% dei costi del progetto, esclusivamente per garantire guadagno ai costruttori e agli investitori privati.
- Non ha nulla di innovativo rispetto la classica edilizia convenzionata sperimentata fin’ora.
- La maggior parte del costruito viene offerto in vendita a prezzi che sembrano bassi solo se paragonati a quelli del libero mercato, ma che la maggior parte dei cittadini non possono sostenere, 1800 – 2850 euro al Mq (come previsto a Roma per i progetti di S. Palomba e dell’ex Buffetti alla Magliana)
-E’ un modello che rischia di sostituirsi a quello delle case popolari, creando i presupposti per un modello di città borghese, costringendo le fasce più deboli economicamente a spostarsi sempre più nell’interland.
- Ma soprattutto, l’housing sociale, non è la soluzione al disagio abitativo perché è uno strumento, ancora una volta, pensato per perseguire la logica della rendita.

Qual è l’alternativa? Considerando che nella sola città di Roma si stimano in 250.000 gli alloggi sfitti, il problema non è l’assenza di case, ma la loro inaccessibilità e se davvero si volesse risolvere l’emergenza abitativa evitando consumo di suolo, le vie percorribili, sembra evidente, sono due, semplici e chiare:
-recuperare il patrimonio dismesso e trasformarlo in case popolari (come avvenuto nel 2002 a Roma per il palazzo ex Aeronautica di via Masurio Sabino 31, forse l’unico esempio virtuoso di restituzione alla cittadinanza di patrimonio edilizio dismesso)
- riscrivere la legge sulle locazioni, ristabilendo una volta per tutte il concetto che la casa non è una merce e che il suo valore non può essere lasciato alla discrezionalità dei padroni.
Incredibile, come spesso si guarda a soluzioni complesse ed onerose, quando quelle più semplici sono sempre state li, a portata di mano, sotto gli occhi di osservatori miopi… (o compiacenti?...)